Informe urbanístic sobre la consulta popular referent al desenvolupament del “Sector Sud” de Salt

Informe urbanístic sobre la consulta popular referent al desenvolupament del “Sector Sud” de Salt

L’objecte d’aquest informe és valorar el cas del “Sector Sud” de Salt, en què l’Ajuntament, en confluència amb la posició de l’INCASÒL, proposa transformar un àmbit -equivalent al 40% de la superfície de sòl urbà residencial consolidat de Salt- en un espai per a destinar-hi grans centres comercials, grans equipaments i indústria, amb el mínim d’habitatge exigible per llei. En aquesta proposta s’incorpora l’adaptació urbanística del sector per ubicar un centre comercial IKEA a la conurbació gironina. El grup s’organitza en motiu de la consulta popular que es celebra el 24 de setembre de 2016, on es pregunta a la ciutadania de Salt si està d’acord o no amb aquest plantejament.

L’informe es realitza el dia 27 d’agost, i es realitza pel grup polític Independents Per Salt (IPS-CUP).

El resultat de la consulta és d’un 87,6% de vots pel SÍ, un 11,9% de vots pel NO i un 0,5% de vots en blanc o nuls. La participació a la consulta és del 21,7% de la ciutadania amb dret a vot.

Notícies relacionades:

Salt decidirà el 24 de setembre en una consulta popular si vol l’Ikea – Diari de Girona 16 d’agost de 2016

No a l’especulació, sí a noves idees – EL PUNT AVUI 15 de setembre de 2016

Aclaparador “sí” de Salt a l’Ikea – Diari de Girona 26 de setembre de 2016

Autor: Andreu Marfull
andreumarfull@gmail.com
+34 672246356

Guió de l’informe

  1. La incertesa urbanística al “Sector Sud” de Salt
    1.1      Un interès estratègic contraposat
    1.2      Un PGOU especulatiu
    1.3      Una consulta especulativa
    1.4      Síntesi
  2. Criteris d’implantació de grans establiments comercials territorials (GECT) segons el DL 1/2009, del 22 de desembre, d’ordenació dels equipaments comercials
  3. Alternatives al SÍ a la proposta de l’Ajuntament.
  4. Desclassificar el sòl urbanitzable, alternativa 1
    4.1      Valoració de la responsabilitat patrimonial de l’Ajuntament en sòl urbanitzable
    4.2      Valoració del cost d’una reducció del dret a edificar al “Sector Sud”
    4.3      Camí a seguir, un concurs d’idees obert al món
  5. Desclassificar el sòl urbanitzable, alternativa 2
  6. Un concurs d’idees, una porta al futur

1. La incertesa urbanística al “Sector Sud” de Salt

El “Sector Sud” no és un sector delimitat pel Pla General d’Ordenació Urbana aprovat l’any 2002 i refós l’any 2005. Es correspon amb dos sectors a desenvolupar més un àmbit pertanyent al municipi contigu de Vilablareix. En conjunt, representa un àmbit que incideix a la pràctica totalitat de l’àmbit sud de la trama urbana consolidada del municipi de Salt. L’extensió del sector és de 70 Ha. (700.000m2), aproximadament, i representa un 40% del sòl urbà consolidat entre el límit que estableix el municipi de Girona i l’autopista AP-7.

Figura 1. Delimitació de l’àmbit del “Sector Sud”
Font: Ajuntament de Salt

Figura 2. Àmbit territorial Font: Google Earth

1.1 Un interès estratègic contraposat

La planificació de l’àmbit és d’interès estratègic pel futur del municipi, que té a l’extrem oest l’autopista AP-7, i als extrems est i sud una extensa trama de teixit industrial. Però és d’interès estratègic amb dues visions contraposades. Per un costat, es troba l’interès de la legítima qualitat de vida dels habitants de Salt i, per l’altra, l’interès econòmic, que hi veu una oportunitat de negoci.

Primer de tot, una dada. L’especulació del sòl destinat a activitats econòmiques, a Catalunya, és extraordinària. D’acord amb les dades aportades pel Director General d’Urbanisme de la Generalitat de Catalunya, n’Agustí Serra i Munté, l’any 2014 existeix un 62% del sòl d’activitats econòmiques, sense desenvolupar ([1]). És a dir, la pressió per classificar el sòl, que genera plusvàlues i un mercat especulatiu, impulsa plans que, a en general, no es desenvolupen.

Respecte l’interès econòmic, és de ressaltar que l’accés a l’autopista des de la via C-65 (que articula les comarques gironines des de Girona fins a Sant Feliu-Palamós) genera pressió urbanística al sòl de Salt, que hi veu un espai idoni per implantar-hi recintes d’activitat econòmica. De fet, resultat de la implantació actual de sectors econòmics a l’entorn del nucli urbà, la pressió urbanística, per raons econòmiques, ja ha generat una reestructuració econòmica i social del conjunt de Salt i el seu entorn. Altrament, s’ha devaluat el sòl, però també el patrimoni immobiliari en general i el valor dels habitatges. En temps de crisi, la situació s’ha accentuat, les promocions iniciades no es desenvolupen correctament, i es rebaixa la qualitat tant del disseny urbà com dels edificis que s’hi planifiquen, però també de la planificació urbana en general. La mobilitat generada degut a l’activitat econòmica, que s’afegeix a les vies urbanes d’estructuració territorial que envolten al nucli de Salt, impliquen més pressió a la devaluació del valor urbà de Salt, que s’afegeix a la debilitació del teixit comercial, que es troba adulterat per la implantació de grans centres comercials. En general, és de destacar que el model urbà perd valor a mida que l’economia política imposa criteris “d’interès general” sense considerar l’impacte negatiu que exerceix sobre Salt. En aquest sentit, és de ressaltar que el sector econòmic dialoga preferentment amb el sector polític, més enllà del municipi i al marge del capital social. En aquest procés, en un context caracteritzat per l’especulació financera i immobiliària, el PGOU de Salt de l’any 2005 (i les modificacions posteriors) presenta una manca de creativitat tècnica i política evident.

Respecte l’interès social, és de ressaltar que el “Sector Sud” representa una oportunitat per a delimitar el sòl urbà i dotar-lo d’un entorn de qualitat, si s’atura la pressió que exerceix el sector econòmic i es posa fre a l’impacte desestabilitzador que genera.

1.2 Un PGOU especulatiu

El PGOU és perjudicial pels habitants de Salt, i especula amb el sòl per raons econòmiques, que només beneficien als propietaris del sòl a desenvolupar i al conjunt de la xarxa econòmica i empresarial que viu de la generació de plusvàlues i de l’especulació econòmica, immobiliària i financera que, en aquest sentit, el PGOU legitima.

El PGOU apareix en un context d’eufòria (especulació) immobiliària (l’any 2005), que cerca l’èxit del pla en un context adulterat per una economia temerària, dificultant la concepció d’un model urbà de futur sostenible, enlluernat per una bonança econòmica que ha resultat ser una il·lusió i, segons com, una engany públic. A aquesta situació, cal afegir la debilitat estructural del finançament dels municipis dins de l’Estat espanyol. Els ajuntaments no poden assumir, en general, els costos urbanístics derivats de l’expansió del sòl (ni les infraestructures generals ni els equipaments), fet que propícia l’especulació política dels plans urbanístics. Els ajuntaments plantegen els plans com a solucions financeres i supediten els tècnics a l’interès polític, econòmic i social que se’ls confereix. El PGOU de Salt, de forma preferent, beneficia a l’interès del sector econòmic que, recolzat pel sector polític, utilitza en benefici propi la debilitat financera del municipi de Salt (accentuada per la debilitat financera del Sector Públic), la debilitat política de la implicació ciutadana dirigida per les estructures estatals, la debilitat estratègica del nucli de Salt i la debilitat de l’apoderament social dels saltencs i saltenques.

Com a resultat, el disseny actual, així com la modificació en curs del sector urbanitzable SSU-C Sector C – Vallvera-Sitjar, preveu malmetre les zones d’espais lliures (que haurien d’articular la trama urbana) per ser considerades espais frontera amb el teixit terciari i industrial. Així mateix, preveu una intensificació irracional de l’espai a edificar, on els parcs i els comerços són fora del nucli residencial, pressionant per convertir-la en una ciutat dormitori. Aquesta tendència té unes conseqüències negatives, innegables, per la dinamització social, la qualitat de vida i el valor de la identitat, la història i el patrimoni de Salt en general.

En aquest escenari, el PGOU, en temps de crisi, ha desenvolupat diferents modificacions puntuals que, lluny de millorar aquest escenari, amplia la incertesa urbana al Salt, estimulant la flexibilització d’usos terciaris, comercials i industrials. Paral·lelament, desenvolupa de forma irracional sectors urbanitzables en temps de crisi que, altrament, afavoreix l’especulació del sòl. És a dir, estimula la compra-venda de terrenys amb expectatives de benefici, essent un negoci lucratiu alternatiu al de la promoció immobiliària, que es troba encallat. A aquesta situació cal afegir com, fins i tot, s’ha desenvolupat l’únic sector urbanitzable no delimitat, que configura l’àmbit est del “Sector Sud”.

El “Sector Sud” de Salt es correspon amb dos sectors classificats com a sòl urbanitzable, on el sector oest és sòl urbanitzable no delimitat i el sector est és el Sector Vallvera-Sitjar, delimitat i definit des de l’any 2002. Així mateix, tot i l’estancament de la promoció immobiliària, l’any 2010 s’aprova la definició del sector urbanitzable no delimitat, i s’hi incorpora el detall dels criteris urbanístics que no té definits ni l’any 2002 ni l’any 2005 (Art. 17 Normativa I PGOU Salt), com ara l’edificabilitat (ús residencial i terciari), la densitat d’habitatges o el sostre màxim. Un dels motius principals és traslladar el sòl d’aprofitament privat (amb benefici lucratiu) dels polígons UA-2 i UA-3 situats a l’extrem nord-est del nucli urbà de Salt, així com la definició dels paràmetres indicats. En aquesta transferència d’edificabilitat l’Ajuntament hi té interessos, ja que és propietari del sòl i participa com a titular amb dret a benefici lucratiu, i l’INCASÒL també, a través d’un conveni formalitzat amb l’Ajuntament.

1.3 Una consulta especulativa

La consulta popular del proper 24 de setembre és un SÍ o un NO al desenvolupament urbanístic del “Sector Sud”, enfocat a la implantació de grans equipaments comercials com un dels principals eixos de la modificació.

L’alternativa del SÍ a la modificació planteja revisar i replantejar el planejament urbanístic del nostre municipi en els termes següents:

  1. Permetre urbanísticament la implementació de grans equipaments comercials.
  2. Establir un àmbit de desenvolupament industrial i comercial.
  3. Limitar el nombre d’habitatges de nova construcció al mínim exigible legalment.
  4. Preveure un espai de reserva per a possibles equipaments hospitalaris i educatius.

L’alternativa del NO modificar el planejament vigent passa per:

  1. No permetre la implementació de grans equipaments comercials.
  2. Aturar d’entrada qualsevol desenvolupament fins que s’esgoti el sòl disponible actualment per revisar i replantejar el creixement urbanístic del nostre municipi
  3. Estudiar quina activitat econòmica volem per al futur d’aquesta zona amb criteris de proximitat i estabilitat.

Aquesta iniciativa és una proposta del partit Independents per Salt (IPS), que reclama una consulta popular que valori la conveniència i necessitat d’ubicar un IKEA al municipi. En aquest sentit, és una iniciativa que és positiva, en la mesura que permet autoritzar la ciutadania a decidir sobre el futur del municipi. Així mateix, tal i com s’orienta la proposta del SÍ, la consulta transcendeix la implantació del centre comercial IKEA, i planteja una considerable incertesa sobre la definició del pla general al “Sector Sud”. Actualment, la proposta preveu un equilibri entre sòl residencial i sòl destinat al sector industrial i terciari, però la proposta del SÍ preveu la disminució del sòl destinat a habitatge, sense definir fins a quin punt.

D’acord amb aquest plantejament, la consulta popular representa donar via lliure a l’economia política, del camp de l’urbanisme, per a transformar el futur de la ciutat, en un mercat del sòl incert, idoni per a l’especulació urbanística. És a dir, és un instrument que pretén legitimar la delegació social al terreny polític per justificar la reconfiguració del “Sector Sud” al marge d’una revisió general del PGOU, que seria el més aconsellable (Art. 8 i 9 Normativa I del PGOU de Salt).

El que hauria de ser el disseny definitiu del model urbà de Salt, es transforma en un mercadeig de sòl perquè polítics, empresaris i economistes, negociïn lliurement al marge de la responsabilitat social envers als veïns i veïnes de Salt.

Es preveu la implantació de grans equipaments comercials (com l’IKEA), de més activitat comercial i d’indústria, caracteritzats pel seu caràcter temporal i justificats per la capacitat d’extreure plusvàlues atractives. En aquest context, és de ressaltar que el capital econòmic que hi inverteix i n’explota el sòl és, preferentment, resultat d’un mercat mundial on la matèria prima s’extreu d’altres llocs del món sense control social, a molt baix cost, i la manufactura es realitza en llocs on, també, s’explota el baix cost i la desigualtat global dels drets i privilegis al món. És a dir, és un capital que, en nom del baix cost dels productes que ofereix, explota irracionalment els recursos i les persones, en benefici propi i amb un cost energètic absurd, que només es sustenta amb unes desigualtats que són la causa i l’efecte de la misèria política i econòmica que caracteritza la globalització econòmica. A efectes mediambientals, la incidència en la destrucció constant de la riquesa biològica de la Biosfera és considerable. Aquest model desenvolupa una petjada ecològica en constant expansió, en un instant històric on ja es supera en més d’un 50% la capacitat de regeneració del planeta. És més, es tracta d’un capital que acumula un excedent del capital extraordinari i li permet ampliar el mercat a costa d’unes estructures polítiques altament endeutades i d’una societat sense capacitat tècnica ni legal per fer-hi front. Les conseqüències al mercat laboral són evidents, ja que la producció de la matèria prima i la manufactura és (en especial al cas de l’IKEA i al comerç en general), en aquest sentit, ma d’obra barata situada en altres estats. En general, la situació és alarmant, i aquesta percepció s’amplia a l’observar que, arreu del món, l’economia política es caracteritza per un excedent de capital extraordinari al sector econòmic i per un endeutament extraordinari al sector públic. És a dir, s’ha creat un cercle viciós, resultat d’una subordinació manifesta del sector polític al sector econòmic i financer, que és major si s’observa des de la subordinació social al sistema.

Com a colofó, es preveu limitar el nombre d’habitatges al mínim exigible legalment, amb un marc legal (DECRET LLEI 1/2009, del 22 de desembre, d’ordenació dels equipaments comercials) que, lluny del que es pugui pensar, és ambigu i altament manipulable per l’estament públic en aquest sentit. A l’apartat 2 es detalla aquesta informació.

1.4 Síntesi

En conjunt, degut a les consideracions exposades, es resumeix que:

    • El sòl de Salt es troba altament pressionat pel sector econòmic, que en un context de debilitat política, financera i social, hi veu una oportunitat per fer negocis sense oposició.
    • El PGOU de Salt dels anys 2002 i 2005 és resultat d’una època de bonança il·lusòria, que preveu una expansió del capital en un context d’especulació financera i immobiliària.
    • El PGOU de Salt, i les seves modificacions posteriors, mostren que el pla de ciutat és ineficient i objecte d’especulació, generant una incertesa perjudicial manifesta pel futur de la ciutat.
    • La consulta popular, que preveu potenciar el desenvolupament industrial i comercial de Salt, de forma contínua amb el teixit residencial, és un procés pensat per legitimar l’interès especulatiu del sector econòmic i anul·lar la capacitat de reacció de l’apoderament social.

2. Criteris d’implantació de grans establiments comercials territorials (GECT) segons el DL 1/2009, del 22 de desembre, d’ordenació dels equipaments comercials

El DECRET LLEI 1/2009, del 22 de desembre, d’ordenació dels equipaments comercials (i les modificacions posteriors), en referència als grans equipaments comercials territorials (GECT) de més de 2.500 m2, com és el cas de l’IKEA, permet que els centres es situïn a l’Avinguda de la Pau sense necessitat d’ubicar habitatges al “Sector Sud”. Aquesta situació afavoreix, indubtablement, l’especulació del sòl al conjunt de l’àmbit. Però, altrament, el més preocupant és la incertesa que això genera al conjunt de Salt. El PGOU resulta desautoritzat i el valor global del municipi en surt perjudicat, a curt, llarg i mig termini.

Quin és el criteri per a l’establiment de grans centres comercials (GECT)? Per què no es requereix planificar habitatge més al sud de l’Avinguda de la Pau? Segons l’article 9.4 els GECT només es poden implantar a la trama urbana consolidada de municipis de més de 50.000 habitants. En aquest sentit, Salt, com a continu urbà integrat a Girona, es considera que compleix aquest requeriment, tot i els 29.342 habitants que té empadronats el 2015.

Figura 3. Mapa general de Salt Font: Google Maps

Ara bé, és d’interès el que defineix al punt 3 de la proposta del “SI” que es planteja a l’Ajuntament. Diu: Limitar el nombre d’habitatges de nova construcció al mínim exigible legalment.

Què significa?

A la pràctica, si el complex IKEA (o altres grans centres comercials) es considera continu al sòl urbà existent no caldria planificar habitatges al conjunt del “Sector Sud”. Només en el cas de que es situés l’IKEA al davant l’autopista o del peatge, separat de l’actual teixit urbà, caldria afegir-hi habitatges.

Per què?

Resultat d’un artifici legal, el que la llei d’urbanisme catalana identifica com a sòl consolidat (Art. 30 del DL 1/2010) té una interpretació lleugera al DL 1/2009 (de grans establiments comercials), ja que amplia la concepció de sòl urbà consolidat als sectors urbanitzables continus amb sòl urbà, amb l’única condició de que es consideri que l’ús residencial és dominant al sòl urbà o urbanitzable (Art. 7 DL 1/2009). Per tant, si el criteri de la implantació d’habitatges depèn del que estableix la llei per ubicar-hi grans centres comercials, es pot considerar que el conjunt del “Sector Sud” s’ofereix al sector econòmic, i que l’actual Avinguda de la Pau esdevé, ipso facto, el límit residencial de Salt.

3. Alternatives al SÍ a la proposta de l’Ajuntament.

Si la resposta a la proposta de l’Ajuntament és SÍ, s’avorta tècnicament qualsevol possibilitat de donar un futur alternatiu al poble que el de ser una ciutat dormitori i esdevenir un sector marginal de la conurbació urbana de Girona.

  • S’elimina qualsevol possibilitat de dotar d’espais lliures de ciutat per la dinamització social; s’elimina qualsevol possibilitat de revitalitzar el teixit comercial;
  • s’elimina qualsevol possibilitat de fer un projecte d’integració paisatgística de l’entorn urbà i
  • s’elimina qualsevol possibilitat d’establir un pacte social pel futur de la ciutat que impliqui un compromís polític a mig o llarg termini.

Tradicionalment, en el marc d’un sistema capitalista, créixer és la divisa. Però per créixer i acumular plusvàlues, a costa del territori, el capitalisme genera dues realitats inherents al sistema: la desigualtat (que vol dir marginació) i la mobilitat del capital (que vol dir inestabilitat de l’espai). A Salt, per la seva condició perifèrica, es troba afectada per les grans vies de comunicació que articulen Girona i s’hi reflecteixen aquestes tres característiques fonamentals:

  • el créixer impulsivament,
  • l’acumulació d’espais marginats i
  • la inestabilitat de l’espai.

El PGOU de Salt, per tant, participa d’aquest sistema, i un SÍ a la consulta ho estimularia encara més. Per tant, enlloc d’esdevenir un instrument de contenció i racionalitat, que faci front a les forces desestructuradores del capitalisme (agressiu), que impulsa la globalització econòmica, s’hi agenolla.

Si la resposta a la proposta de l’Ajuntament es NO, és possible pensar en el futur de la ciutat i modelar urbanísticament el disseny pensant en la ciutadania. Diverses alternatives són possibles. Es pot repensar el “Sector Sud”, així com la necessitat dels grans equipaments comercials, el model econòmic que ha de ser estímul de la dinamització social i, sobretot, la necessitat de créixer. Però, en primer lloc, si es vol evitar ser una ciutat dormitori, sense un teixit comercial integrat i amb un entorn urbà envoltat de naus i sectors d’activitat econòmica plens de cotxes i asfalt, amb un PGOU que ofereix el sòl al capital especulatiu internacional, cal posar-hi traves. Cal posar traves a l’economia política -que veu en el diner privat el remei per la carència de diner públic- i apostar per un model de ciutat que aposti clarament pels veïns i veïnes de Salt i reestructuri els recursos públics amb aquesta finalitat. Aquestes traves són possibles, però només són possibles si la ciutadania tria un NO.

Si l’opció guanyadora és NO, és possible, fins i tot, planificar el desmantellament del model urbà (el sòl urbanitzable) actual basat en el creixement intensiu i especulatiu, per a impulsar eines que afavoreixin la definició d’un model urbà alternatiu per Salt. És possible, perquè la responsabilitat patrimonial de l’Ajuntament en haver definit els sectors urbanístics del “Sector Sud” és relativa. És relativa perquè només afecta a les transaccions del sòl que hagin tingut lloc a partir de l’any 2002.

Les vies per a desclassificar el sòl, legalment viables, són dues. En primer lloc existeix la via d’assumir la responsabilitat patrimonial. En segon lloc, traslladar la pressió de la inconstitucionalitat del valor especulatiu del sòl urbanitzable a instàncies majors, de manera que s’obri la via legal a la desurbanització del sòl especulatiu.

4. Desclassificar el sòl urbanitzable, alternativa 1

És possible desclassificar el sòl urbanitzable?

Tècnicament, és possible desclassificar el sòl urbanitzable. Ho permeten dues vies, per un costat la no materialització del sòl urbanitzable en sòl urbà d’acord amb la vigència estimada del pla general, fet que inhabilita el pla previst, i per l’altre la modificació del pla orientada a aquesta finalitat. En general, aquestes opcions no són habituals, però en una situació de col·lapse urbanitzador com l’actual i en el cas de Salt en particular adquireixen sentit. La primera via, resultant de la no materialització del pla, requereix, però, constatar que no és viable ni raonable urbanitzar, i al cas de Salt és qüestionable, atenent a la pressió urbanitzadora del sector econòmic i la confluència amb la visió política global (d’ideal neoliberal dominant). En canvi, per les raons exposades, al segona opció és viable, amb matisos. Desclassificar el sòl té un cost per l’Administració Pública, on l’Ajuntament és responsable subsidiari, però és possible planificar de nou tot l’àmbit de manera que la plusvàlua derivada cobreixi total o parcialment el cost d’aquesta responsabilitat, amb molta menor edificabilitat i amb un disseny més creatiu que incorpori potenciar el valor de Salt.

4.1 Valoració de la responsabilitat patrimonial de l’Ajuntament en sòl urbanitzable

Desclassificar un sòl urbanitzable, en especial quan està definit el dret a edificar-hi, en la mesura que la Llei de sòl atorga el dret a valorar l’expectativa urbanitzadora, implica una responsabilitat patrimonial per part de l’Ajuntament. És a dir, si un sòl rural que val un preu “x” en funció de l’activitat agrícola es classifica com a urbanitzable, automàticament passa a valer un valor “x+y”, corresponent al valor potencial de benefici que estableix la Llei de sòl. En perifèries de ciutats mitjanes por equivaldre a multiplicar per 50 el preu del sòl rural original. Per tant, si algú compra el sòl amb l’expectativa d’urbanitzar que li concedeix per dret l’Administració Pública, aquesta respon solidàriament als danys econòmics causats per la desclassificació del sòl. Però això no vol dir que no sigui assumible, ni que l’Administració ho hagi de descartar. Altrament, aquesta situació, a partir de l’any 2007, facilita les coses, en la mesura que es comprèn que aquest mecanisme no és constitucional a partir d’aleshores.

Valorar el sòl rural com a urbanitzable permet l’especulació del sòl, fet que va en contra del precepte constitucional de l’Article 47 de la Constitució Espanyola, que estableix que:

Tots els espanyols tenen dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat. Els poders públics promouran les condicions necessàries i establiran les normes pertinents per tal de fer efectiu aquest dret, i regularan la utilització del sòl d’acord amb l’interès general per tal d’impedir l’especulació.

L’any 2007, després d’una bombolla immobiliària i greus conflictes econòmics i polítics derivats de l’especulació del sòl, es determina que aquest sistema de valoració s’ha de corregir. A partir del 28 de maig de 2007, amb la Llei de sòl 8/2007, un sòl urbanitzable es valora, legalment, com a sòl real (rural), no com a sòl possible (urbanitzat). Ara bé, degut a la pressió del sistema financer (per evitar la depreciació del capital acumulat en el sòl urbanitzable), juntament amb la pressió del sector de la construcció, amb la finalitat de promoure la compra-venda de sòl a les empreses més competitives (que venen les promotores que fan fallida i els bancs que es queden el sòl com a garantia), es deroga l’aplicació d’aquesta valoració fins l’any 2015 (Reial Decret Legislatiu 7/2015, de 30 d’octubre, pel que s’aprova el text refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana). A aquesta situació, que atorga privilegis al sector bancari i empresarial, s’hi afegeix la creació del “banc dolent” (SAREB, Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), que es queda tot el patrimoni dels bancs amb la finalitat de no deixar el sistema financer espanyol en una fallida tècnica. En qualsevol cas, és un fet que, a partir de l’any 2007, coincideixen tant un fre legal a l’especulació del sòl com la crisi de la bombolla immobiliària, que devalua ostensiblement el valor del sòl.

Quina incidència té aquesta situació al “Sector Sud” de Salt? doncs que existeix responsabilitat patrimonial (dany causat lesiu derivat de l’acció planificadora) de l’Ajuntament sobre aquells propietaris que hagin comprat el sòl entre els anys 2002 (moment de l’aprovació del PGOU de Salt, i es classifica el sòl urbanitzable de Vallvera-Sitjar) i el 2015 (moment en que és vigent la valoració del sòl real per damunt del sòl potencial en sòl urbanitzable). És de ressaltar, tanmateix, que a partir de l’any 2007 la responsabilitat patrimonial de l’Ajuntament -en el cas d’haver-hi hagut transaccions del sòl- és menor. Ho és per dos motius, un perquè es frena tècnicament l’especulació del sòl (i això devalua el valor i frena les transaccions especulatives), i l’altre perquè, d’acord amb la devaluació del sòl que acompanya a la crisi immobiliària, la valoració legal del sòl és molt menor (independentment del valor real de les transaccions, que poden incorporar factors especulatius que n’inflin el valor de mercat).

Per tant, per valorar l’abast d’aquesta responsabilitat patrimonial només cal fer una valoració jurídica, que cal encarregar a un expert en dret urbanístic amb experiència acreditada en valoracions. Aparentment és complex, però és senzill, només cal tenir accés a la informació legal que els advocats tenen dret a gestionar i la col·laboració dels propietaris del sòl. Si l’Ajuntament determina fer aquesta valoració, amb la finalitat de contemplar el cost de la responsabilitat patrimonial i incorporar el valor al benefici lucratiu derivat de la nova planificació proposada, els propietaris del sòl són els principals interessats en col·laborar, per fer valer els seus drets.

4.2 Valoració del cost d’una reducció del dret a edificar al “Sector Sud”

Per les consideracions exposades, els costos associats a la planificació del “Sector Sud”, orientada a la reducció del dret a edificar-hi per a impulsar una política urbana, econòmica i social sostenible a Salt, han de considerar el següent (a grans trets):

  • Costos de l’Ajuntament:
    • Costos de la responsabilitat patrimonial derivada de la planificació aprovada anteriorment.
      • Aquest cost es pot corregir pels drets d’aprofitament privat que l’Ajuntament té com a propietari sobre el “Sector Sud”, provinents de la transferència de drets reals derivada de la modificació 3/09 dels sectors UA-2 i UA-3 (Coma Cros I i Coma Cros II) aprovada el 22 de desembre de 2010.
      • El cost és subsidiari, conjuntament amb la Generalitat de Catalunya, que és qui aprova definitivament els plans d’ordenació.
    • Cost de la redacció i la gestió del pla.
    • Costos que no cobreixin els propietaris del sòl, derivats de les cessions obligatòries al sector urbanitzable. Bàsicament, són els costos de la construcció dels equipaments i serveis que s’hi incorporen.
  • Costos que cobreix el benefici lucratiu de l’acció urbanitzadora, i que cobreixen els propietaris del sòl:
      • Les indemnitzacions dels drets reals (de propietat, d’ús, d’explotació…) existents al sòl delimitat pel “Sector Sud”.
      • El cost de la urbanització global.
      • La urbanització dels espais lliures (com les places).
      • La entrega del sòl destinat a equipaments.

4.3 Camí a seguir, un concurs d’idees obert al món

L’Ajuntament de Salt, si opta per l’opció del benefici social de Salt dotant de futur al PGOU, pot apostar per iniciar el camí del NO al desenvolupament urbanístic del “Sector Sud” que proposa actualment. Definir un model de ciutat de futur, que prioritzi l’atenció als reptes i als riscos que s’acumulen resultat d’un procés de forta especulació immobiliària, econòmica i financera, requereix d’idees creatives, però sobretot d’un model raonable que aporti valor a Salt. Requereix de la certesa de que aporta posicionar-se davant un creixement incert i especulatiu, per raons econòmiques, que implica apostar pel SÍ al desenvolupament proposat actualment.

Per definir un pla que impliqui entregar el valor del sòl a la ciutadania, no als especuladors, requereix valorar degudament el cost que representa per la hisenda municipal assumir la responsabilitat patrimonial derivada de les transaccions del sòl realitzades entre els anys 2002 i 2015 al “Sector Sud”.

I és important aquest valor? Doncs no es coneix, però l’Ajuntament ho pot fer valorar, i a partir d’aquí determinar de quina manera fer-hi front. Les possibilitats que ofereix disposar d’aquesta valoració són immenses. El valor mai serà un preu inassumible, per dues vies. Per un costat, l’Ajuntament pot reclamar la responsabilitat subsidiària de la resta d’administracions i pot utilitzar els drets d’aprofitament que té al sector (provinents de la Coma Cros). En segon lloc, l’Ajuntament pot incorporar una revisió integral dels costos i els ingressos del municipi en un pla de finançament encarregat per aquesta fi. És a dir, pot definir un sector on la plusvàlua urbanística cobreixi només la responsabilitat de l’ens públic, però no més, només en el cas que sigui necessari. En qualsevol cas, si Salt ho necessita, si Salt ho vol, si Salt desitja fer realitat una ciutat millor que la proposada en aquesta consulta, és qüestió de treballar per aquesta fi.

5. Desclassificar el sòl urbanitzable, alternativa 2

Una via paral·lela a la desclassificació del sòl, que tècnicament contempla la llei d’urbanisme catalana però que, d’acord amb la llei del sòl (fins l’any 2015), implica una responsabilitat patrimonial irracional, és traslladar la pressió al Parlament de Catalunya perquè impulsi un marc legal que faciliti una solució raonable.

A partir de l’any 2007 es reconeix que el valor del sòl urbanitzable no s’ajusta a l’article 47 de la Constitució Espanyola, és a dir, que és objecte d’especulació. Per tant, per què ha d’assumir aquesta responsabilitat l’Ajuntament, o l’ens públic en general? Qui n’és el responsable últim? l’Ajuntament? Per què? L’Ajuntament no té capacitat econòmica per assumir la responsabilitat patrimonial de l’especulació del sòl. Aquesta situació ha de ser, per tant, objecte d’un debat polític que traslladi la pressió a l’estament jurídic. Està en joc posar fi a l’especulació del sòl o permetre que segueixi desequilibrant el territori i adulterant els plans urbanístics.

6. Un concurs d’idees, una porta al futur

Com a proposta a complimentar a la necessària valoració de la responsabilitat patrimonial de l’Ajuntament (i de la resta d’administracions), un cop definida, cal deixar espai a la creativitat. Fer un concurs d’idees pel sector, obert als creatius del món, orientat a la millora del futur de Salt, d’acord amb aquestes consideracions, és una eina que permet, pensant en el futur, imaginar un Salt alternatiu. Planificar un futur millor implica que les activitats que s’hi implanten, els negocis que es situen a Salt, les persones que hi venen a viure, saben que tenen la certesa de que un pla ben fet els recolza. Tothom en surt beneficiat.

[1]     La informació proporcionada per n’Agustí Serra i Munté, Director General d’Urbanisme de la Generalitat de Catalunya l’any 2014, és en motiu del diàleg organitzat per la Societat Catalana d’Ordenació del Territori (SCOT), el 7 de maig de 2014, a la seu de l’Institut d’Estudis Catalans (IEC). El diàleg és referent a la nova Llei de territori, que preveu unificar les lleis de política territorial, d’urbanisme, de paisatge i de costes. El principal objectiu és rebaixar la competència municipal en la planificació urbanística i facilitar el desenvolupament territorial per raons estratègiques. És a dir, es proposa que la Generalitat i el sector econòmic decideixin el futur del territori eliminant l’autoritat de l’apoderament social que s’organitza al voltant dels municipis.

Advertisements

Deixa un comentari

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

Esteu comentant fent servir el compte WordPress.com. Log Out / Canvia )

Twitter picture

Esteu comentant fent servir el compte Twitter. Log Out / Canvia )

Facebook photo

Esteu comentant fent servir el compte Facebook. Log Out / Canvia )

Google+ photo

Esteu comentant fent servir el compte Google+. Log Out / Canvia )

Connecting to %s